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Cobro Ejecutivo de Alquileres - Abogados en Mar del Plata


Corresponde confirmar la sentencia de grado que hizo lugar a la excepción de inhabilidad de título articulada por la fiadora pues si el actor admitió que el locatario continuará en el uso y goce de la cosa arrendada luego de vencido el plazo locativo pactado, sin exigir la restitución del bien, las consecuencias posteriores por la prórroga o continuación de la locación concluida -en el caso tácita- no pueden ser impuestas al fiador, excepto que éste preste su consentimiento expreso con posterioridad al vencimiento contractual, lo que no se da en la especie.

El art. 1582 bis del Cód. Civ. dispone que la fianza cesa automáticamente por el vencimiento del término del contrato de locación, salvo la que derive de la no restitución del inmueble locado a su debido tiempo, así como que si hubiere prórroga pactada, el fiador queda desobligado excepto que preste su consentimiento con posterioridad al vencimiento contractual.

Cámara Segunda de Apelaciones en lo Civil y Comercial de la Plata - Sala I

La Plata, 28 de Marzo de 2006.-

A la Primera Cuestión planteada el Dr. Carlos S. Marroco, dijo:

I) En la especie el iudex a quo admitió la excepción de inhabilidad de título deducida por la fiadora, rechazando la acción ejecutiva promovida en su contra y desestimó las excepciones de novación, falsedad e inhabilidad articuladas por la inquilina, mandando llevar adelante la ejecución por el importe de $ 2.550,00 con más los intereses punitorios pactados en el contrato de locación, imponiendo a la actora las costas de la excepción admitida y a la demandada las concernientes al progreso de la ejecución y demás excepciones articuladas.

Mientras la actora se alza contra la sentencia de trance y remate pretendiendo que se rechace la excepción de inhabilidad opuesta por la fiadora y que se haga extensiva la condena a la misma (ver fs. 176/177), la coejecutada Alicia Diaz se disgusta de la desestimación de las excepciones de novación, de falsedad e inhabilidad de título (ver fs. 184/187).

II) Razones de índole metodológica imponen tratar en primer término los agravios explicitados por la locataria.

En tal sentido comienzo por señalar que la excepción de novación solo es admisible cuando al oponerla el demandado acompañe el documento del cual resulta demostrada su existencia (art. 542, inc. 8vo. Código Procesal; Palacio, “Derecho Procesal Civil” T. VII, págs. 435, Nº 1.090), debiendo emanar la documentación del acreedor o de quién lo represente y bastarse a si misma, puesto que no puede ser complementada con otro medio de prueba, desde que la novación no puede inferirse de simples presunciones (esta Sala, causas B-80.677, reg. sent. 245/95; B-88.664, reg. sent. 200/98; Colombo “Código Procesal...” 4to. edic., 1979, T. II, págs. 96, letra D; Bustos Berrondo “Juicio Ejecutivo”, 6a.edic., págs. 465, jurisp. cit.).

Si la excepcionante no ha acompañado documentación idónea para sustentar la excepción articulada, desde que la novación no se presume (art. 812 Cód. Civ.), cabe concluir en la improcedencia de la defensa en tratamiento (art. 542 inc. 8vo., Código Procesal).

III) En lo atinente a la excepción de falsedad deducida contra el acta de entrega de las llaves del inmueble es menester puntualizar que la recurrente admitió haber recibido con fecha 12 de Marzo de 2003, la carta documento mediante la cual se la citaba a concurrir al estudio jurídico de la letrada patrocinante de la actora a fin de convenir la recepción de las llaves y la tenencia del bien y a abonar la diferencia adeudada por el mes de Febrero y el alquiler del mes de Marzo, comunicación interpelatoria cursada con posterioridad a la fecha que consigna el acta de entrega de las llaves por ella acompañada (ver absolución de posiciones de fs. 138/139, respuesta a la posición Nº 14).

Aún cuando la fecha del recibo de fs. 8 ha sido enmendada y no coincide con el que presentara la demandada (ver fs. 44), es lo cierto que la locadora le envió la referida carta documento de fs. 7, que no mereció respuesta alguna por su destinatario; en consecuencia, si dicha interpelación extrajudicial fue remitida con posterioridad a la fecha consignada en el ejemplar que se encontraba en poder de la inquilina, cabe inferir verosímilmente que la fecha de entrega de llaves no puede ser la indicada por la locataria, pués ninguna razón de ser tendría la intimación a entregar las llaves y restituir la tenencia despues de haberse materializado la devolución y, si la hubo, imponían su rechazo por improcedente, o al menos debió merecer alguna manifestación en contrario que dejara bien en claro la situación frente a tan terminante reclamo y, al no haberlo hecho así, pierde atendibilidad lo que se aduce respecto a la adulteración del recibo de fs. 8 (art. 163 inc. 5to. Código Procesal).

Por lo demás, si la testigo De Cristófano declaró que no estuvo presente cuando se entregaron las llaves (ver fs. 145 vta., respuesta a la tercera pregunta) y la declaración del testigo Bersolín fue descalificada por cohabitar con la demandada, no puede afirmarse que el sentenciante no trató el contenido de esos testimonios.

IV) Con relación a la excepción de inhabilidad destaco que frente a lo que surge del acta de constatación notarial de fs. 11/12 vta., no cuestionada por la inquilina, se han verificado diversos deterioros en el inmueble locado.

Así entonces, se tornaba operativa la cláusula primera del contrato locativo que autorizaba a la propietaria a reclamar el importe equivalente a 3 meses de alquiler para el supuesto de no devolver el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, ya sea por la falta de objetos o por los deterioros ocasionados (ver fs. 4; arts. 1197, 1198, 1578 y 1581 Cód. Civ.).

De tal modo, ante la indemnización tarifada contractualmente por los daños producidos en el inmueble, resultaba innecesario acompañar un recibo de gastos de las reparaciones que debían efectuarse (arts. 1197, 1578 y 1581 Cód. Civ.).

Por lo demás, si la propia locataria reconoció que abonaba la cantidad de $ 600 mensuales de alquiler (ver absolución de posiciones de fs. 139, respuesta a la 9na. posición), no resulta válido sostener que la indemnización debía fijarse en base al canon de $ 300 que pagaba originariamente (art. 421 Código Procesal), motivo por el cual cabe ratificar el monto indemnizatorio establecido por el sentenciante.

V) Ocupándome ahora de la protesta de la actora adelanto opinión en sentido desfavorable a la aspiración recursiva intentada.

En efecto, la Ley Nº 25.628 que incorporó el art. 1582 bis al Cód. Civ., dispone en los dos primeros párrafos el régimen normativo de duración de la responsabilidad del fiador en el contrato de locación, estableciendo que la fianza cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación, salvo la que derive de la no restitución del inmueble locado a su debido tiempo, así como que si hubiere prórroga pactada, el fiador queda desobligado excepto que preste su consentimiento con posterioridad al vencimiento contractual. Vale decir que en la nueva norma la responsabilidad del fiador se extingue, “ipso iure” por el vencimiento del plazo (Leiva Fernández “La fianza en la locación” (el nuevo art.  1582 bis del Cód. Civ.), en La Ley Tº 2002-E-1029 y siguientes, Nº III, 5. c; Borda, Alejandro “La fianza y el nuevo art.  1582 bis del Código Civil”, en La Ley T. 2002-E-1204 y sigtes., pto. III. 1).

Desde luego, esta modificación legislativa es aplicable a las causas en trámite (Moisset de Espanes, Luis y Tinti, Guillermo “El art.  agregado a la fianza en las locaciones. Primera aproximación”, citado por Borda, Alejandro en “La fianza y el nuevo art.  1582 bis del Código Civil”, en La Ley Tº 2002-E-1204, pto. I).

Es que el art. 3º del Cód. Civ. así lo impone, pues se trata de su aplicación a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes (Leiva Fernández, ob. cit., págs. 1030, punto II, 4. b). En igual sentido se ha expedido otro autor, citando a la obra de Guillermo Borda (Tratado de derecho Civil, T. I, págs. 167, Nº 150), al sostener: “Como lo dijo uno de los mentores de la reforma al Código Civil por la ley 17.711, la regla general sentada en el primer párrafo del art. 3º, es también aplicable a los contratos que caen bajo el imperio de la nueva ley, desde su entrada en vigencia, y siempre que se trate de reglas imperativas como la presente. La nueva ley no permite el libre juego de la autonomía de la voluntad, allí donde la anterior lo permitía” (Valente, Luis Alberto “Nulidad de la extensión de la fianza en el contrato de locación original” (El art.  1582 bis 3º párrafo  -incorporado por la Ley Nº 25.628- y el art.  3 del Código Civil), en La Ley Tº 2003-A-63 y sigtes., pto. IV).

Precisamente, la praxis judicial ha sostenido que el art. 1582 bis, incorporado por la Ley Nº 25.628, es aplicable a todas las relaciones y situaciones jurídicas existentes, es decir “en curso” al tiempo de promulgación de la ley, incluso a los juicios ejecutivos cuyas resoluciones no se hallaren firmes (Cam. Nac. Civ., Sala A, en JA 2002-IV-525), criterio compartido por este Tribunal antes de ahora (causa 100.858, RSD 272-03).

En la especie, finalizado el plazo originariamente convenido, el actor no intimó al inquilino la restitución inmediata del bien locado, sino que se limitó a reclamar el importe de los arriendos adeudados por el uso y goce de la cosa arrendada debiendo entenderse que se produjo la continuidad de la locación concluida bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución (art. 1622 del Cód. Civ.).

Por lo tanto, si, como aquí sucede, el actor admitió que el locatario continuara en el uso y goce de la cosa arrendada luego de vencido el plazo locativo pactado, sin exigir la restitución del bien, las consecuencias posteriores por la prórroga o continuación de la locación concluida -en el caso tácita- no pueden ser impuestas al fiador, excepto que éste preste su consentimiento expreso con posterioridad al vencimiento contractual, lo que no se da en la especie (esta Sala, causa 103.588, reg. Sent. 238/04).

Luego, la excepción de inhabilidad de título articulada por la fiadora ha sido bien admitida por el sentenciante de primera instancia (arts. 1582 bis, 1622 del Cód. Civ.; 34 inc. 4º, 163 inc. 5 y 6; 242, 246, 260, 542 inc. 4º del Código Procesal).

Consecuentemente, voto por la Afirmativa.

A la primera cuestión planteada la Dra. Patricia Ferrer dijo que por análogas razones a las meritadas por el colega preopinante adhería a la solución propuesta y en consecuencia también votaba por la Afirmativa.

A la segunda Cuestión planteada el Dr. Carlos S. Marroco, dijo:

Atendiendo al Acuerdo logrado corresponde, y así lo propongo, confirmar la sentencia apelada de fs. 166/171. Propongo que las costas de Alzada se impongan a los recurrentes dada la suerte de los intentos revisores ensayados (arts. 68, 69 y 556 del Código Procesal).

Así lo voto.

A la misma segunda cuestión, la Dra. Patricia Ferrer, dijo: que coincidiendo con la solución propuesta en el voto que antecede, también se expide en el mismo sentido.

Por ello, y demás fundamentos expuestos, se confirma la sentencia apelada de fs. 166/171. Costas de Alzada a los recurrentes.

Reg. Not. Dev.

Carlos S. Marroco - Patricia Ferrer

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