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Locación - Desalojo por Vencimiento de Contrato - Abogados en Mar del Plata


El locador puede -en cualquier tiempo posterior a la finalización del contrato de locación- pedir la devolución del bien, sea que se considere que la ausencia de prórroga formulada por escrito convierte al inquilino -que continúa en la tenencia del inmueble- como ocupante indebido o simplemente que el hecho de no haberse convenido prórroga y continuar en la locación no importa tácita reconducción.

Corresponde confirmar la sentencia que hizo lugar al desalojo pues la percepción de alquileres por el locador con posterioridad al vencimiento del contrato no implica la existencia de uno nuevo, sino la continuación del mismo hasta el momento en que el locador exige la restitución del inmueble.



Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Sala C

Buenos Aires, 8 de Junio de 2007.-

Y Vistos:

I.- Contra la sentencia de fs. 229/230, que hizo lugar a la demanda, alza sus quejas la parte demandada, quien las vierte en el escrito de fs. 253/255, cuyo traslado fuera contestado a fs. 257/259.

II.- Reconocido el contrato fuente, con vencimiento al 31 de Diciembre de 2004 (fs. 59 vta.), la apelante no invoca renovación ni prórroga escrita, sino que se limita a argumentar la existencia del pago de mensualidades posteriores a tal fecha de las que pretende extraer una suerte de anuencia para la continuidad de la ocupación.

Es oportuno destacar que el art. 1º de la Ley Nº 23.091 dispone que tanto los contratos, como sus modificaciones o prórrogas, deberán formalizarse por escrito. La prueba que acredite tal contrato se encuentra, sin duda, en cabeza de quien alega su existencia (art. 377 del Código Procesal; Cám. Nac. Civ., esta Sala, c. 120.628 del 24-12-92, 137.037 del 21-10-93, 145.881/146.000 del 29-06-94, entre muchas otras), mientras que la circunstancia de no haberse acudido a la forma escrita para la prórroga, siendo que el contrato originario así había sido formulado, constituye una presunción adversa a quien lo invoca (conforme Salgado, “Locación, comodato y desalojo”, 2a.ed., págs. 159 y fallos citados en notas 3 y 4).

Por tanto, la percepción de alquileres por el locador con posterioridad al vencimiento del contrato no implica la existencia de uno nuevo. Luego de vencido el plazo de su duración, la locación continúa en los mismos términos hasta la restitución de la tenencia del inmueble (conforme Cám. Nac. Civ., Sala “C” en L.L. 1990-B-410 y sus citas; esta Sala, c. 98.897 del 24-10-91 y 137.037 del 21-10-93, entre otras).

Vale decir, los recibos posteriores al vencimiento del plazo contractual, a lo sumo, probarían la continuación de la locación concluida que, de acuerdo a lo dispuesto por el art. 1622 del Cód. Civ., autoriza al locador a reclamar la restitución de la cosa en cualquier tiempo con sólo cesar en la tolerancia, sin que se juzgue que hubo tácita reconducción. Es que, sea que se considere que la ausencia de prórroga formulada por escrito convierte al inquilino que continúa en la tenencia del inmueble como ocupante indebido, a quien, como tal, se lo puede desalojar en cualquier momento (conforme Maiorano Quiroga, “La prórroga de la locación y el art. 1622 del Cód. Civ.”, en L.L.1985-C-1180), o simplemente que el hecho de no haberse convenido prórroga y continuar en la locación no importa tácita reconducción, pudiendo el locador pedir en cualquier tiempo la devolución del bien (conforme Pita. Enrique M.,  “Continuación y prórroga de la locación”, en E.D.125-797), en cualquiera de ambas hipótesis el derecho de la actora de obtener la restitución de la unidad arrendada aparece incuestionable (conforme Cám. Nac. Civ., esta Sala, c. 72.659 del 30-09-90, 120.628 del 24-12-92 y las recién citadas 98.897 y 137.037, entre muchas otras).

Por ello, Se Resuelve: I) Confirmar, en lo que fuera materia de agravios, la sentencia de fs. 229/230. II) Las costas de Alzada se imponen a los vencidos (art. 69 del C.P.C.C.N.). Notifíquese y devuélvase.

Mario P. Calatayud - Fernando M. Racimo - Juan C. G. Dupuis



Cám. Apel. en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería de Neuquén - Sala I / Garrido, Celia B. c/Umare Argentina SA s/Despido Directo por Otras Causales (17/08/2017)

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